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DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS
Qué debes saber ...
  • > MARCO NORMATIVO

     

    NORMATIVA DE APLICACIÓN

     

    Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda

     

    se publicó en el Boletín Oficial del País Vasco, nº 119, del 26 de junio de 2015

    Texto consolidado vigente

     

    Decreto 117/2018, de 24 de julio,  de la inspección técnica de los edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco

    se publicó en el Boletín Oficial del País Vasco, nº 171, de 5 de septiembre de 2018

     

     

    Legislación urbanística

    Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo

    (BOPV, nº 138, de 20 de julio de 2006

    Texto consolidado vigente

    Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

    (BOPV nº 261, de 31 de octubre de 2015)

    Texto consolidado vigente

     

    Accesibilidad

    Ley 20/1997, de 4 de diciembre, para la promoción de la accesibilidad

    (BOPV nº 246 de 24 de diciembre de 1997)

    Decreto 68/2000, de 11 de abril, por el que se aprueban las normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad

    (BOPV nº 110, de 12 de junio de 2000)

     

    Eficiencia Energética

    RD 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

    (BOE nº 89, de 13 de abril de 2013)

     

    Plan de Uso y Mantenimiento

    Decreto 250/2003, de 21 de octubre, sobre Libro del Edificio destinado a vivienda

    (BOPV nº 230 de 25 de noviembre de 2003)

     

    Normativa derogada

    Decreto 241/2012, de 21 de noviembre, por el que se regula la inspección técnica de edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco

    (BOPV nº 241 de 14 de diciembre de 2012)

  • > QUÉ ES LA ITE

    ¿QUÉ ES LA ITE?

    A1

    ¿Qué es la ITE?

     

    Es el instrumento contemplado en el artículo 52 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda para acreditar la adecuación de los edificios de uso predominantemente residencial a las exigencias de calidad que en cada momento se exijan.

    Artículo 4 del Decreto

    Es un sistema que permite a las personas propietarias de los edificios de uso predominantemente residencial conocer los desperfectos y las deficiencias apreciadas en dichos edificios, sus posibles causas y las medi­das recomendadas para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y su consolidación estructural, de manera que sea posible el uso efectivo del edificio según el destino que le es propio.

    Así mismo, permite estimar las condiciones de la envolvente del edificio y sus instalacio­nes desde la perspectiva de sus parámetros relacionados con la eficiencia energética, al objeto de evaluar la eficiencia energética del edificio, e informar sobre las condiciones de accesibilidad universal y no discriminación de las personas en situación de discapacidad para el acceso y utili­zación del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

    A2

    ¿De dónde surge la obligación de disponer de una ITE?

    El artículo 41 de la Ley de Vivienda establece que los propietarios de terrenos, construcciones, instalaciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, eficiencia energética, ornato público y decoro, realizando en ellos los trabajos y las obras precisas para conservarlos, o mejorarlos, a fin de mantener las condiciones requeridas para su habitabilidad, accesibilidad o uso efectivo correspondiente con un consumo energético y de recursos dentro de los límites que reglamentariamente se establezcan.

    Esta obligación ya se contempla en la Ley 2/2006, de 30 de junio, de suelo y urbanismo, cuando en su artículo 199, apartado 1, señala lo siguiente: Los propietarios de terrenos, construcciones, instalaciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y las obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

  • > OBJETO DE LA ITE

    A)  OBJETO

    A6

    ¿Cómo se obtienen los modelos de documentos que configuran la ITE?

     

    Tanto el cuestionario como el informe resultante de la inspección técnica del edificio se generan a través de la aplicación informática ITE- Inspección Técnica de los Edificios editada por el Gobierno Vasco y sus posteriores actualizaciones

    A8

    ¿En qué consiste la inspección visual?

     

    La inspección incluye una toma de datos de la envolvente del edificio y de las instalaciones, así como de las condiciones de accesibilidad universal conforme a la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

    A10

    ¿Debo visitar el total de los locales y viviendas del edificio?

    La norma determina la muestra mínima que, dentro del conjunto del edificio, debe ser inspeccionada.

    A13

    ¿Hasta dónde hay que exigir que se inspeccione? ¿Sólo la parte habitada?

    El objeto de la inspección técnica de los edificios residenciales es independiente del estado de uso en el que se encuentre el inmueble. Se debe inspeccionar el conjunto del edificio, no solo la parte habitada.

    A16

    ¿se deben reflejar datos de carácter personal en el informe?

     

    Se debe evitar que en la documentación que se presente ante el Ayuntamiento existan datos de carácter personal (identidad de los vecinos, teléfonos fijos o móviles, etc...).

    La identificación de los problemas se puede hacer por plantas y manos de pisos (izquierda, derecha, centro, …).

  • > ÁMBITO DE APLICACIÓN

    B)  ÁMBITO DE APLICACIÓN

    B3

    ¿Cuándo un edificio es predominantemente residencial?

    Aquellos edificios en los que su uso mayoritario sea destinado a vivienda, tales como viviendas unifamiliares, bifamiliares y adosados, así como los de tipología residencial colectiva, entendiéndose estos por los compuestos por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial.

     

    Con carácter asimilado se entiende incluido en esta tipología el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias.

     

    De igual manera, se entenderá por edificación de uso residencial aquella en la que su uso mayoritario sea el de alojamiento dotacional sin perjuicio de que simultáneamente pueda contener otros usos.

     

    En ningún caso se considerará que un edificio tiene un uso predominantemente residencial cuando el uso mayoritario en el edificio distinto del uso de vivienda sea de tal entidad que se encuentre sometido a algún tipo de intervención por parte de las administraciones públicas como el régimen establecido para las actividades clasificadas, la inscripción en el Registro Industrial, en el Registro General de Explotaciones Agrarias de la Comunidad Autónoma del País Vasco o el Registro General de Explotaciones Ganaderas u otros.

    B4

     

    ¿Qué se tiene en cuenta para saber si un edificio es predominantemente residencial?

     

    Se considera que un edificio es predominantemente residencial cuando en él se encuentra legalizado su uso como alojamiento permanente o temporal de personas en sus diferentes categorías.

     

    No se consideran edificios de uso predominantemente residencial y por tanto están fuera del ámbito de la norma aquellos edificios que, considerando los usos existentes en el mismo distinto de vivienda, se encuentren sometidos a algún tipo de intervención por parte de las administraciones públicas y esta recoja el conjunto del inmueble. Entre los regímenes detallados en la normativa se encuentra el de Actividades Clasificadas, Explotaciones Agrarias y/o Ganaderas…

     

    Por tanto, se deberá disponer de documentación que acredite que el uso mayoritario en el edificio distinto del uso de vivienda dispone de una licencia municipal de actividad clasificada o forma parte de un proyecto de actividad sometido a la correspondiente comunicación previa

     

    Asimismo, se entenderá que no tiene tal uso cuando se acredite su inscripción en algún registro administrativo como el Registro Industrial, el Registro General de Explotaciones Agrarias de la Comunidad Autónoma del País Vasco o el Registro General de Explotaciones Ganaderas u otros.

    B5

     

    Pueden existir edificios residenciales en origen pero que en la actualidad no tengan dicho uso y no se haya tramitado la correspondiente licencia de actividad y cambio de uso. En este caso, ¿existe la obligación de realizar la ITE?

    La obligación de realizar la inspección técnica del edificio se mantiene en tanto en cuanto no se tramite el expediente administrativo correspondiente al cambio de uso de un edificio, aunque éste hubiera dejado de tener un uso residencial.

     

    B7

     

    ¿Qué documentación tienen que presentar los edificios para justificar que se encuentran fuera del ámbito de aplicación de la normativa de ITE?

    La declaración de ruina y la gestión de las actividades clasificadas es competencia municipal, así que el AYTO no debería pedir una documentación que ellos tienen.

    Solo deberían pedir aquellos documentos que son de otras Administraciones, como los registros de industria, agricultura o ganadería.

    B8

     

    ¿Qué se considera “fachada a vía pública”?

    El frente de una edificación que linda con una vía de uso público, independientemente de que la vía sea de titularidad pública o privada. El objetivo de la ITE es determinar posibles deficiencias que pueden tener consecuencias en los viandantes.

    B9

     

    ¿Es obligatorio tener ITE en los edificios que se encuentran en situación de fuera de ordenación?

     

    El artículo 41 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, establece que los propietarios de terrenos, construcciones, instalaciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, eficiencia energética, ornato público y decoro, realizando en ellos los trabajos y las obras precisas para conservarlos, o mejorarlos, a fin de mantener las condiciones requeridas para su habitabilidad, accesibilidad o uso efectivo correspondiente con un consumo energético y de recursos dentro de los límites que se establezcan

    El Decreto 117/2018, de 24 de julio, de la inspección técnica de los edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco, establece su ámbito de aplicación y señala que se encuentran dentro del mismo los edificios de uso predominantemente residencial ubicados en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco que tengan una edad superior a cincuenta años a contar desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de la rehabilitación integral del edificio.

     

    Conforme a la norma están excluidos del ámbito de la norma los edificios de uso predominantemente residencial que hubieran sido objeto de una declaración de situación legal de ruina y las instalaciones o elementos del edificio cuya revisión o inspección técnica está sometida a normativa sectorial específica (ascensores, instalaciones eléctricas, de telecomunicación, de calefacción...).

     

    En consecuencia, los edificios de uso predominantemente residencial que cumplan las condiciones anteriormente señaladas deben someterse a las prescripciones de la norma, independientemente de que se encuentren fuera de ordenación o no.

  • > PERSONAS OBLIGADAS

    C)  PERSONAS OBLIGADAS

    C3

    ¿Quién debe soportar el coste de la ITE?

    El coste de la inspección técnica de los edificios será a cuenta y cargo de la persona propietaria del edificio.

    C7

     

    ¿Puede el Ayuntamiento requerir la presentación de un ITE con anterioridad a que el edificio de uso predominantemente residencial cumpla los 50 años?

     

    Si, los ayuntamientos podrán requerir de forma anticipada la realización y presentación del informe de la inspección técnica de los edificios cuando el estado de conservación del edificio así lo justifique o cuando la inspección forme parte de un plan programado aprobado por el ayuntamiento a tales efectos.

  • > CONTENIDO

    D)  CONTENIDO

    D4

    ¿Puede el ayuntamiento revisar el contenido de la ITE?

    A la vista del contenido de los dictámenes que se presenten el ayuntamiento, de acuerdo a su marco competencial, podrá proceder a su revisión, evaluación y ejercicio de las facultades que le correspondan, pudiendo llegar a la adopción de las medidas cautelares, disciplinarias o de ejecución subsidiaria establecidas en la legislación vigente.

    D5

     

    ¿Puede el Ayuntamiento rechazar el informe de la ITE?

     

    -Presentación > 6 meses desde fecha elaboración (Articulo 11 apartado 3 Decreto 117/2018)

    -Identificación Incorrecta del inmueble (Dirección postal, UTM, Ref. Catastral, Fecha de construcción)

    -Una ITE para varios portales

    -ITE Incompleta: Riesgos, daños con posible causa, grado y propuesta intervenciones con plazo.

    -Técnico no competente (técnico que no puede realizar la ITE conforme a la LOE, no arquitecto o aparejador, no imparcial, sin seguro de responsabilidad Civil)

    -No presentada por el propietario o su representante.

    -No presenta todos los archivos: PDF+ZIP

  • > PLAZOS Y FECHAS

    E)  PLAZOS Y FECHAS

    E4

    Si he presentado la ITE para obtener la subvención, aunque no estaba obligada a presentarla, ¿debo presentar una nueva ITE cuando pasen los 10 años o puedo esperar a que el edificio cumpla 50 años?

    Una vez transcurrido el plazo de los 10 años desde la presentación de la ITE en el Ayuntamiento se debe presentar una nueva inspección, independientemente del motivo o circunstancia que haya motivado su presentación.

     

     

    E6

     

    ¿Desde cuándo empieza a contar el plazo de las subsanaciones? ¿desde la fecha del informe o desde la del registro?

    Considerando que la norma señala que una vez recibido el informe la comunidad tiene la obligación de contratar y ejecutar las obras, es en ese momento cuando empieza a computar el plazo para realizar las subsanaciones contempladas en el mismo.

    E7

     

    Cambios de fechas en base de datos ¿el Ayuntamiento ha de aportar alguna documentación y/o informe complementario a Gobierno Vasco?

    Sí deberá comunicar al Gobierno Vasco mediante los canales de comunicación de Euskoregite habilitados, la nueva fecha de construcción según el criterio del artículo 3 del decreto 117/2018.

    A efectos de determinar la edad del edificio se estará, por orden preferente, a los siguientes documentos: certificado final de obras o acta de recepción de obra; en su defecto, declaración de obra nueva, certificado catastral, licencia de primera ocupación; y en última instancia, la que figure en el catastro o en el censo de edificios.

    En el supuesto de que el edificio hubiera sido objeto de una intervención de rehabilitación integral, se considerará como fecha de terminación total del edificio, a los efectos de calcular su edad, la fecha correspondiente a la licencia de primera ocupación del edificio tras su rehabilitación integral y, en su defecto, la del certificado final de obras.

  • > CERTIFICADO DE SUBSANACIÓN

    F)  CERTIFICADOS DE SUBSANACIÓN

    F1

    ¿Las subsanaciones deben ser completas o pueden ser parciales?

     

    Pueden ser completas y parciales según los grados de intervención que se vayan solventando respetando los plazos

    F4

     

    ¿Deben supervisarse las obras contempladas en la ITE y que serán objeto de un Certificado de Subsanación?

    Los certificados de subsanación de una inspección deben quedar firmados por el técnico que haya llevado la supervisión de las obras asociadas, tanto en el marco de un proyecto técnico como de una actuación que carezca de él por no haber sido requerido por la administración.

     

    F5

     

    ¿Qué documentación debe acompañarse al Certificado de Subsanación para justificar que se han realizado las obras indicadas en la ITE?

    Considerando que se trata de obras que requieren de intervención municipal y ser sometidas a la correspondiente licencia municipal, basta con que una vez finalizadas las obras se complete el certificado de subsanación y se presente ante el Ayuntamiento.

     

  • > PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO

    G)  PLAN DE USO Y MANTENIMIENTO

    G3

    ¿Se le puede exigir un Plan de Uso y Mantenimiento a una ITE anterior a la entrada en vigor del Decreto 117/2018?

    Si, aquellos edificios que tenían obligación de realizar y registrar su ITE estando en vigor el Decreto 241/2012 tenían un plazo de un año para disponer de él.

     

    G7

     

    ¿Se debe presentar el Plan de Uso y Mantenimiento ante el Ayuntamiento?

     

    Las personas propietarias de los edificios deben acreditar ante el ayuntamiento, según modelo que se contempla en Anexo II del Decreto 117/2018, que disponen del Plan de Uso y Mantenimiento. No siendo necesaria la entrega del contenido íntegro del PUM al Ayuntamiento salvo que este así lo solicite

  • > ACCESIBILIDAD

    H)  ACCESIBILIDAD

    H1

    ¿Es obligatorio especificar el coste de las medidas para lograr la accesibilidad?

    Sí. El cuestionario pide hacer una estimación de los presupuestos asociados a las medidas necesarias para adaptar el edificio inspeccionado a las condiciones de accesibilidad.

  • > EFICIENCIA ENERGÉTICA

    I)  EFICIENCIA ENERGÉTICA

    I1

    ¿es obligatorio registrar en industria de Gobierno Vasco, el Certificado de Eficiencia Energética?

    La ITE no obliga al registro del Certificado de Eficiencia Energética por lo que esta obligación responderá a la normativa vigente en materia de eficiencia energética.

  • > REGISTRO DE ITES

    J)  INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO

    J1

    ¿Quién debe realizar la inscripción de la ITE en el registro?

    Los ayuntamientos.

     

    J5

     

    ¿Deben inscribirse los certificados de subsanación en el Registro?

    Sí.

     

    J7

     

    ¿La inscripción tiene efectos en relación con los certificados de eficiencia energética?

    No. La inscripción del informe de la inspección técnica del edificio en el Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios de la Comunidad Autónoma de Euskadi no surte efectos respecto al Registro de Certificados de Eficiencia Energética contemplado en el Decreto 226/2014, de 9 de diciembre, de certificación de la eficiencia energética de los edificios o normativa que lo sustituya.

  • > CAPACITACIÓN DE LOS TÉCNICOS

    K) CAPACITACIÓN DE LOS TÉCNICOS PARA LA REDACCIÓN DE ITES

    K4

    ¿A quién le corresponde velar para asegurarse que las personas habilitadas cumplen las condiciones de la norma?

    El departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco velará por el cumplimiento de los requisitos exigibles a las personas habilitadas para realizar la inspección técnica de los edificios.

    K5

     

    ¿Cuándo se realiza dicho control?

    Como el departamento de vivienda solo ve las inspecciones después de que el Ayuntamiento las inscribe en el REGISTRO, el control de esta cuestión se producirá en ese momento.

  • > SANCIONES

    L) SANCIONES

    L1

    ¿Existen sanciones por no presentar ITEs?

    El régimen sancionador aplicable en materia de ITE es el que se contempla en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda.

    El artículo 84 de la citada norma determina que es una infracción grave carecer de la preceptiva inspección técnica del edificio cuando resulte legalmente exigible.

    En estos casos, puede recaer, tras tramitar el correspondiente procedimiento, una multa de entre tres mil un (3.001) euros y veinte mil (20.000) euros.

    L2

     

    ¿Existen sanciones por no realizar las obras contempladas en la ITE?

     

    El artículo 83 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda determina que es una infracción muy grave no acometer las medidas y actuaciones de reparación o rehabilitación derivadas de los informes de inspección técnica de los edificios, en los plazos que se señalen en los citados informes, cuando estas tengan carácter de inmediato o muy urgente.

    En estos casos, puede recaer, tras tramitar el correspondiente procedimiento, una multa de entre veinte mil un (20.001) euros y trescientos mil (300.000) euros.

    El artículo 84 de la citada norma determina que es una infracción grave no acometer las medidas y actuaciones de reparación o rehabilitación derivadas de los informes de inspección técnica de los edificios, en los plazos que se señalen en los citados informes, cuando estas tengan carácter de urgente.

    En estos casos, puede recaer, tras tramitar el correspondiente procedimiento, una multa de entre tres mil un (3.001) euros y veinte mil (20.000) euros.

    L8

     

    ¿Qué pasa si no se cumple y no se presenta la ITE que ha pedido el Ayuntamiento?

    Sin perjuicio de las medidas de carácter sancionador que pudiera adoptar, el ayuntamiento podrá actuar de forma subsidiaria y ejercer su competencia de inspección, llevando a cabo la Inspección Técnica de los Edificios a costa de los obligados, conforme a lo dispuesto en el artículo 102 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

  • > GESTIÓN

    M) GESTION

    M1

    ¿Se pueden subir dos ITES a un mismo edificio?

    No. Únicamente se subirá una segunda ITE de un mismo edifico cuando le corresponda su renovación.

    Y ¿Una ITE para dos edificios?

    No Una ITE por Portal (código Nora)

    M5

     

    Obligación de ITE en edificios en desuso y que no cuenten con las condiciones de habitabilidad mínimas ¿Cómo exigimos la ITE caserío / edificio donde no vive nadie?

    Si no tienen declaración de ruina están obligados a realizarla. Reclamándola al propietario mediante las vías de comunicación que disponga el ayuntamiento con el propietario (correo postal, correo electrónico, teléfono…)

     

    M8

     

    ¿Qué se entiende por rehabilitación integral del edificio?

    El artículo 3 del Decreto 117/2018 de 24 de julio, define la rehabilitación integral como toda intervención que como mínimo haya actuado, de forma simultánea, renovando o consolidando el sistema estructural, las fachadas, la cubierta, las redes comunes de saneamiento y abastecimiento de agua y las instalaciones propias.

    M11

    Rehabilitación integral del edificio.

    En el caso de que se hayan realizado actuaciones en momentos distintos que hayan afectado a los diferentes elementos del edificio que establece el Decreto ¿se entiende que se ha hecho una rehabilitación integral del edificio? ¿contarían los plazos desde la última de las actuaciones o desde la primera de ellas?

    En la definición de rehabilitación que se contempla en la norma se señala que se haya actuado de manera “simultánea”, por lo que se considera que, al menos, deben ser actuaciones que se contemplen en un proyecto común, aun cuando se haya ejecutado por fases.